崖地を含む土地の評価

崖地

不動産鑑定評価基準、公共用地の取得に伴う損失補償基準等において「崖地」に関して明確に定義されていない。

法令上では、宅地造成等規制法施行令1条2項で、「崖」とは地表面が水平面に対し30度をこえる角度をなす土地で硬岩盤(風化の著しいものを除く)以外のものを言い、「崖面」とはその地表面を言うと定義されている。また、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律2条1項で「急傾斜地」とは傾斜度が30度以上の土地と定義されている。

しかし、これらの法令は、いずれも崖崩れ等の災害防止を目的としているもので、傾斜度30度とは防止策を講じない場合に崖崩れ等の危険が生ずる可能性のある一定の基準を定めたにすぎず、土地評価上の観点においては、崖崩れの危険性を有しない傾斜地(30度未満の傾斜地)であっても、平坦地に比較して有効利用度が劣るのが通常であるので、前記法令にいう傾斜度30度以上の傾斜地のみを「崖地」と定義する事は妥当でない。

土地評価においては、傾斜地であるがゆえに有効利用が阻害される事による価値減を把握する事が目的であるので、以下、平坦地に対して有効利用が阻害される傾斜地、法地等を総称して、ここでは「崖地」と定義する事にする。

崖地の格差率-土地価格比準表

「土地価格比準表」は、住宅地域の個別的要因比準表「画地条件」「崖地等」において、崖地等で通常の用途に供する事が出来ないものと認められる部分を有する画地の場合は、崖地格差率表に基づき適正に定めた率を持って補正するものとし、崖地を利用不可能な崖地と利用可能な崖地とに分けてそれぞれ格差率を求めるようにしている。

崖地格差率表では、利用不可能な崖地について、崖上を呈し、庭としての利用はほとんど不可能であり、かつ人工地盤により宅地利用も可能であるが、通常の住宅建築は不可能なものと定義している。崖地格差率表に掲げる利用不可能な崖地の格差率は次の通りである。

上記格差率表では、崖地が敷地のどちら側の方位にあるかによって格差率に差異を設けている。

南側に崖地がある場合に最も価値率が高いのは、住宅地にとっては、日照の確保、採光、眺望等がその土地の価格形成において重要な要素となるが、南側に崖地がある場合、南側の敷地に住宅が建築されても、これらにあまり影響を与えないためであるものと考えられる。この意味で、南・東・西・北の順に価値が低下するように格差率が設定されているのは理にかなったものである。また、それぞれの傾斜方位について格差率に差異を設けているのは、崖地を含む土地が存する住宅地域の性格によって最有効使用建物が異なるので、その階層、規模等により平坦宅地部分に与える影響が一律ではないためであるものと考えられる。

一方、崖地の傾斜の状況によって格差率に差異を設けているのは、次のような理由によるものと考えられる。前述の通り、上記格差率表は、庭としての利用がほとんど不可能であり、かつ人工地盤により宅地利用が可能であるが、通常の住宅建築は不可能なものを取り上げている。仮に、崖地部分まで地盤を張り出してこれを庭として利用する事を考えた場合、その分だけ平坦地が増加した事になり、利用価値は増進する。この場合においては、人工地盤部分を含め新たな平坦地とみなされる土地の価額から、人工地盤の築造に要する工事費相当額を控除した価額と崖地を含まない平坦な土地の価額との差額を崖地を含む土地の減価額とみる事が出来る。

新たに形成される平坦地部分、およびそのために必要な工事費相当額は崖地の傾斜の状況により異なるので、格差率に差異が生ずる事になる。

崖地の格差率-農地

崖地格差率表は、前述の通り、崖地の状況に応じて有効利用が阻害される程度を十分に斟酌したもので、崖地の価値の判定にあたり指針となるものと認められる。

したがって、評価対象となる土地が農地である場合についても、通常の用途(ここでは耕作の用)に供する事が出来ない利用不可能な崖地であれば、当該崖地が農地である事を考慮した上で、「崖地格差率表」を適正に補正して、これを適用する事が可能である。

以下、農地である崖地の格差率について検討する。

崖地部分と平坦地部分との関係位置・方位

農地は、建物の建築を予定していない事から、崖地の傾斜方位によって平坦地部分は影響を受けない。

したがって、当該項目については、傾斜方位、最有効使用建物等についての検討を待たず、「崖地格差率表」に掲げるもののうち、最も高い価値率80%を採用する事が妥当である。

崖地の傾斜の状況

すでに、検討した通り、当該項目について格差率に差異が設けられているのは、人工地盤を築造し庭等として利用する事を想定した場合に、傾斜の状況により、増加する平坦地部分、必要となる工事費等が異なるためである。農地は、価格水準が低いので、人工地盤を築造して平坦地部分を増加しても、新たに形成された平坦地を含む土地の価額に対して工事費の占める割合が大きくなる事から、減価の程度は当然に大きくなるものと考えられる。

したがって、当該項目に基づく価値率については、最も低い60%程度を妥当とすべきである。

農地である崖地の格差率

以上検討した結果に基づき農地である崖地の格差率(価値率)を試算すると、0.80×0.60=0.48となり、概ね50%程度の価値率となる。

このうち「崖地補正率表」は、平成11年適用分から崖地の傾斜方位を考慮したものに改正されたが、これを考慮しない改正前の「崖地補正率表」を掲げると、以下の通りである。

上記「崖地補正率表」は、崖地面積の総面積に対する割合(崖地割合)が増加するにしたがって、順次、当該崖地を含む土地の価値が低下していくという考え方に基づくものであり、農地のように、傾斜方位および傾斜の状況といった崖地の形状よりも崖地面積の大小による影響が大きい土地について有力な指標となる。

ここで、崖地を含む土地について、崖地の価値率を先に試算した50%とみなし、崖地割合にしたがって各画地の価値率を試算すると、当該試算値は、「崖地補正率表」に定める補正率より細分化されるものの、概ね当該補正率表と均衡した結果が得られる。すなわち、改正前の相続税財産評価基準は、崖地部分の価値率を50%程度とみなしつつ、課税上の評価である点を考慮し、崖地割合10%刻みで補正率を調整し、上表のとおり規定したものと認められる。

以上の通り、農地のような崖地面積の大小による影響が大きい土地については、崖地の価値率を50%程度と査定する事が妥当である旨検証された。