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崖地部分の市場価値をどう把握するかがポイントとなった案件。

財産評価基本通達付表7に「崖地補正率表」があり、崖地を含む土地の価格を当該通達により求める事が可能であるが、この案件は、それでは、市場の実情からみて評価額が高いのではないかという疑問から鑑定評価の依頼に至ったもの。

鑑定評価においては、公共用地取得の際の拠り所となる土地価格比準表に定める「崖地格差率表」をも参考にしつつ、当該土地が崖地部分を含み、当該崖地部分に建築出来ないため、敷地全体が平坦宅地である場合に建築可能な賃貸用建物と比較し、建物の形態、規模等が制約される結果、崖地を含む土地と敷地全体が平坦宅地である土地との市場価値の差が、収受可能な賃料の格差として表れるので、両者の収益価格を比較する事により、その格差を判定した。

建物の場合、部分別にそれぞれ耐用年数が異なるため、各部分ごとの工事費の構成比にそれぞれの耐用年数を乗じて加重平均する事で、建物全体の耐用年数を査定した。自用の建物およびその敷地の価格は、積算価格を標準として求められる事が多いが、建物の耐用年数の判断次第では、実質的な市場価値から乖離した過大又は過小な価格として求められる可能性がある。収益価格は、市場価値を賃料という対価に置きかえる事で不動産の価値判断を行うものといえるので、積算価格が過大又は過小に求められていないか否かを検証する上でで有力な手段となるが、当該案件では、収益価格が積算価格と著しく乖離した価格で求められなかった事から、積算価格の妥当性が検証されたものとして、当該積算価格を持って鑑定評価額とした。

私道の経済価値の相違は、他の用途への転用の困難度の相違に帰着されるものといえるので、評価対象となっている道路の性格を考慮し、その経済価値を判定した。

底地を当該借地人が買い取る場合の適正な価格を求めるもの。

底地を当該借地人が買い取る場合には、底地を第三者に譲渡する場合と比較し、完全所有権に復帰する事による当該土地の最有効使用の実現の可能性、市場性の回復等による経済価値の増分が認められる場合があるが、当該案件では、地代徴収権を基礎として求められる第三者が当該底地を取得する場合における適正な価格と比較し差異が認められなかったため、結果として、正常価格として求められた。

要因としては、この事案が、1)契約の更新等を前提としない事業用定期借地権であり、期間満了により土地が更地として確実に返還される事。2)当該土地が更地であるものとして最有効使用の用途に供した場合に得られるであろう賃料と現行賃料との乖離が小さく、かつ価格時点において経過した借地期間が短いため借地人に帰属する経済的利益の割合が小さい事から、もとより底地割合が高いという事案であったためと考えられる。