業務実績

いずれの案件も、地域分析、個別分析の結果、対象不動産が戸建分譲用地として活用される場合に、最も高い経済価値を提示する事になり、開発法による価格は、まさに当該分譲業者等の投資採算性に着目した手法であり、市場参加者の行動原理に立脚するとともに、対象不動産の画地条件等の個別性をも反映し、最も説得力があるものと認められる事から、開発法による価格を重視し、鑑定評価額を決定した。

対象不動産は、現に採石業者に対し賃貸借に供されている土地であり、契約により定められた期間が満了するまで、所有者は事実上対象不動産を使用収益する事が出来ず、この間は賃料徴収権を前提とした経済価値しか認められないことになる。

この理は、第三者が対象不動産を取得した場合においても同様であり、結局市場参加者からみた対象不動産の経済価値は、現行の賃料徴収権に相応する価格に、将来見込まれる更新料等の一時金があれば当該一時金の経済的利益の現在価値および期間満了によって復帰する経済的利益の現在価値を合わせたものとなる。

すなわち対象不動産は、宅地の類型にいう「底地」に相当する事から、底地の鑑定評価手法に準じ、収益還元法を適用して試算価格を求め、当該試算価格について再吟味等を行い、鑑定評価額を決定した。

市道などの公道で幅員4m以上のものに2m以上接していれば、一般的には、建築物の建築が可能であり、また例外として、幅員が4m未満のものであっても、次のいずれかに該当するものは、建築基準法上の道路とみなされる。(建築基準法第42条第2項・第4項)

• 建築基準法の規定の適用の際、すでに建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの(いわゆるセットバックにより後退した線を道路の境界線とみなすもの)
• 指定区域内の幅員6m未満の道(下記のⅠ、Ⅱに該当する道にあっては幅員4m以上のものに限る)で特定行政庁が下記のⅠ～Ⅲのいずれかに該当すると認めて指定したもの
1. 周囲の状況により避難、通行の安全上支障がないと認められる道
2. 地区計画等で定められた道の配置および規模に即して築造される道
3. 指定区域が指定された際すでに道路とされていた道

すなわち指定区域を除いて、幅員4m未満の道については、それがたとえ市道等の認定がなされている公道であったとしても、特定行政庁が指定したものでなければ建築基準法上の道路とはみなされないことになるが、この案件は公道ではあるが、特定行政庁の指定がなされておらず、建築基準法上の道路に該当しないケースである。

現況では建物が建っており、建築確認もおりているが、法令上は建築物の建築が認められず、評価時点でこの土地を購入したとしても建物の建築、建替が認められないため、そのような土地、すなわち実質的な無道路地として評価するほかなく、同一需給圏内における無道路地の取引事例を可能な限り収集し、当該土地と標準的な土地との間にみられる価格差を判定し、これを対象不動産の個別的要因に基づく格差率として、評価額を決定した。