自分の建物及びその敷地　～市民病院～

平成22年5月

市民病院の移設・統合に伴い、既存の病院のうち新耐震基準を満たしている一部を残しつつ、他は解体のうえ、跡地は、特別養護老人ホームとして活用することを前提に、当該事業者に売却するにあたっての適正な価格を求めるための鑑定評価。

公的不動産を有効に活用する地方自治体のPRE戦略の一環ともいえる。 あらかじめ用途が指定されたうえでの鑑定評価であっても、条件を附すことにより、必ずしも最有効使用を前提としない価格を求めることは可能である。しかし、本物件の規模、本物件の所属する用途地域において利用可能な用途等を総合的に検討した結果、結局、特別養護老人ホームとしての使用が当該不動産に最も高い価格を提示する使用方法となることから、評価額は、最有効使用に基づく価格、すなわち、正常価格として求められた。

貸家及びその敷地

平成22年11月

現に一部借家人が入居し、営業を行っている、築年の相当古い、取壊が妥当と判断される店舗ビルの評価。

現在のテナントの契約が満了するまでの、当該テナントから得られる賃料を基礎とした純収益の現在価値と期間満了に伴う土地の復帰価格の現在価値の合計から、建物取壊し費用並びに立退料の現在価値を控除し、鑑定評価額を決定した。

立退料は、不随意の立退きの場合における借家権価格に関する不動産鑑定評価基準に基づき、同程度の代替建物との賃料差額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額とした。