再開発補償基準サンプル

第1章　総則

目的

第1条

この基準は都市開発法(昭和44年法律第38号・以下「法」という)による1種市街地再開発事業(以下「事業」という)の施行に伴う宅地建物等およびこれらに関する権利の評価並びに損失補償の基準を定め、持って事業の円滑な遂行と損失の適正な補償の確保を図る事を目的とする。

用語の定義

第2条

この基準において、法に定めるもののほか次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定める所による。

• 建築物:建築基準法(昭和25年法律第201号)第2条第1号に規定する建築物を言う。
• 建物:建築物のうち工作物を除いたものを言う。
• 工作物:建物に附帯する門、塀、井戸その他これらに類するものおよび建物に設ける電気、ガス、給排水、換気、冷暖房、消火、汚物処理、営業用設備その他利用を目的として設備をし、または設置されたものを言う。

補償を受ける者

第3条

損失の補償は、施行地区内の宅地、建築物等又はこれらに関する権利を有する者に対して、するものとする。

補償額算定の時期

第4条

施行地区内の宅地もしくは建築物等又はこれらに関する権利の価格および土地の明け渡しに伴う損失補償金の算定の時期は、次によるものとする。2.市街地再開発組合設立認可広告のあった日から起算して30日の期間を経過した日(以下「評価基準日」という)とする。

補償金の支払い時期

第5条

補償金の支払いは、原則として次の各号によるものとする。

• 法第91条第1項に規定する補償金は、権利変換日までに支払うものとする。
• 法第97条第1項に規定する補償金は、法第96条第2項に定める土地の明け渡しの期限までに支払うものとする。

第6条

補償金の支払いは原則として各人別にするものとする。ただし各人別に見積る事が困難である時はこの限りではない。

金銭補償の原則

第7条

補償は、原則として金銭を持ってするものとする。

第2章　宅地および建築物等の評価

宅地の評価

第8条

宅地の評価額は、標準価格比較方式を採用し、近隣地域の標準価格に各区地の個性率を乗じて算出する。

建築物等の評価

第9条

建築物等の評価額は、近傍同種の建築物の正常な取引価格等を考慮し、当該建築物等の推定再建築費から算定時までの経過年数および維持保存の現況に応じて減価した額とする。

第3章　土地の明け渡しに伴う損失補償

工作物等の補償

第10条

工作物等は原則として移転するものとし、その補償は移転に要する通常妥当と認められる費用とするものとする。ただし、構造上又は機能上特に移転する事が不適当なものについては、原則として当該工作物を適正に評価した価額を補償するものとする。

動産移転料

第11条

土地の明け渡しに伴い、移転すべき動産については、移転に要する通常妥当と認められる費用を補償するものとする。

移転雑費

第12条

事業の施行に伴い移転する場合において移転先の選定に要する費用、法令上の手続きに要する費用、移転旅費、その他雑費を必要とする場合は、通常これらに要する費用を補償するものとする。

営業休止補償

第13条

事業の施行に伴い、通常営業を一時休止する必要があると認められる時は、原則として次の各号に掲げる額を補償するものとする。

• 通常休業を必要とする期間中の営業用資産に対する公租公課等の固定的な経費および従業員に対する休業手当相当額
• 通常休業を必要とする期間中の収益減(個人営業の場合は所得減)の額
• 休業する事により、一時的に得意先を喪失する事によって通常生ずる損失額(前号に揚げるものを除く)
• 店舗等の移転の際における商品、仕掛品等の減損、移転広告費その他店舗等の移転に伴い通常生ずる損失額

営業廃止の補償

第14条

事業の施行に伴い、営業を行っている者が、土地等を明け渡す事により、営業の継続が不能のため、廃止せざるをえないと認められる時は、各号に揚げる額を補償するものとする。

• 免許を受けた営業にかかわる権利等が資産とは独立に取引される慣習があるものについては、その正常な取引価格
• 機械器具等の資産、商品、仕掛品等の売却損その他資本に関して通常生ずる損失額
• 従業員を解雇するため必要となる解雇予告手当相当額。転業が相当と認められる場合は、従業員を継続して雇用する必要がある時における、転業に通常必要とする期間の休業手当相当額その他労働に関して通常生ずる損失額
• 従前の収益相当額(個人営業の場合においては従前の所得相当額)の2年分以内の額

仮店舗補償

第15条

事業の施行に伴い、施行者が仮設店舗を設置しない場合で、施行者が仮設店舗を必要と認める時は通常これらの使用に要する通常妥当な費用を補償するものとする。

一時保管料

第16条

事業の施行に伴い、移転する動産を他に一時保管する必要があると認められる時は、その保管に通常要する費用を補償するものとする。

地代・家賃減収補償

第17条

事業の施行に伴い、土地や建物を賃貸している者が、当該土地建物を明け渡す事により、事業期間中、賃貸料を得る事が出来ないと認められる時は、この収益相当額を補償する。

借家人補償

第18条

事業の施行に伴い、建物を賃借している者のうち地区外に転出する者が、当該建物を明け渡す事により、新たに当該建物と同程度の建物を賃借する事が必要と認められる時は、これに通常要する費用を補償する。

第4章　雑則

基準に定めない場合の補償の方法

第19条

この基準に定めない場合又は、この基準により難い場合で補償する必要があると認められる時は、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年閣議決定)等の主旨にそってその実情に応じて適正に補償するものとする。