ゴルフ場

概要

ここで紹介するゴルフ場の移転補償事例は、ゴルフ場のほぼ中央を計画道路が縦断する事となり、敷地が2分割されるとともに、2分割された敷地間の通行が困難となるゴルフ場に対して、

• 計画道路によるゴルフコース分断のための営業継続の可否
• ゴルフ場としての経済的損失の適正な把握

等を業務の中心的課題とし、ゴルフ場の特殊性から、ゴルフコースとして機能している施設(土地とは別個独立の存在価値を有するもの)が、ゴルフ場を構成する敷地(素地)と区分出来る状況にない事から、土地の買収価格との整合性を充分検討しつつ移転補償を実施したものである。

補償方法検討に当たっての留意点

会員(メンバー)の取扱い

補償上問題となるのは、この預託金会員の法的地位は法令上明文化されていないために、補償上どのような立場の者として処理されるかという点である。すなわち「要綱」第4条においては補償を受ける権利者として「土地等の権利者に対してするものとする」と規定されているが、ここで預託金会員は補償上の関係人に含まれるかという問題が生ずる。

さらにゴルフ場建設当時、母体会社から直接取得した第1次会員にとどまらず、母体会社とは関係なくゴルフ会員権市場が設立し、会員から会員へ所有権が移転した第2次会員が存在する場合、一部用地の買収に伴う会員権の経済価値の低下の発生は、一層補償問題解決を困難なものにすると考えられる。

造成費と土地価格との関係

損失補償基準第28条(用対連)によれば、建物等を通常妥当と認められる移転先に、通常妥当と認められる移転方法によって移転するに要する費用を補償する事となっている。

この場合、土地の附加物については土地価格の中に包含されているものとの判断から、移転補償の対象になる建物等の中には含まれないと判断されている。したがって、物件移転に関係して、土地の附加物とされる土留施設に類似した物件について、土地の附加物に含まれるか否かの判断が必要とされる事になる。

ゴルフコースは、ゴルフ競技としての利用に供するために自然の地形等の自然の状態を活用しながら造成された土地そのものを主なものとして構成されており、表面に芝張りが施工され、利用に供されている。このゴルフ場の中心的機能を構成しているゴルフコースは、地上に明確な工作物等の人為的施設が存在している状態にある訳でなく、自然の地形を基礎にゴルフコースとしての利用を可能にするための形質の変更を伴う造成工事が人為的に成される事により、ゴルフコースとしての利用を可能とする独自の機能がゴルフ場の素地としての土地が持つ機能に附加される事により成り立っている。

実質的には、ゴルフコースとしての機能を有する施設がゴルフ場を構成する敷地たる素地と区別出来る状況に置かれておらず、ゴルフ場を構成する敷地たる素地としての土地の持つ原始的機能に上記機能を持つ施設が附加される形で、造成後の土地が一体としてのみ、その機能を維持継続する事が可能となる。したがって、ゴルフ場のゴルフコース等の補償において、土地の取得に係る正常な取引価格とは別途にゴルフコースの造成等の経済的な増分価値に対応する工事費用等の適正な補償をする必要があるものと判断される。

ゴルフ場の経済価値

ゴルフ場の建設は、広大な土地さえあれば出来るものではない。立地条件および地形の条件はもとより、開発許可等法的規制、近隣の同意、環境問題等を全てクリアしてのみ、ゴルフ場の建設が可能であって、ゴルフ場の計画からオープンにまで持ち込む事の出来る適地は非常に限定される。

ゴルフ場として計画され可能な敷地が選定されると地上げが行われるが、その期間は長期に及ぶとともにその価格は、地域の価格水準をはるかに超えた価格で買収される。これは、ゴルフ場としての適地がいかに少ないかを証明しているとともに、預託金会員制によるゴルフ場の建設が可能であるとこに起因している。したがって、公共用地の取得によるゴルフ場の損失は、コースを生み出す土地にとどまらず土地以外にも損失が発生すると考えられる。

立木補償の取扱い

ゴルフ場には、通常数千本に及ぶ立木が植栽あるいは自生している。サロンスポーツとしてのゴルフ場施設にとって立木は単なる植木として把握し得ないアメニティーの一環を形成するものであるが、その樹木は他から庭木として植栽されたもの、自生していたものを移植したもの、自生地において技打整枝を行い仕立てられてもの、自然木等、それぞれに分類する必要がある。

移転工法決定の経過

補償方法の決定

最終的には営業廃止による補償方法が妥当であると判断したものである。

ゴルフ場の中心的機能を有しているゴルフコースは、地上には明確な人為的施設は存在せず自然の地形を基礎に、ゴルフコースとしての造成工事等が人為的になされる事により独自の機能が成り立っている。

このようなゴルフ場の補償では、買収する土地(素地)そのものの持つ経済価値と、ゴルフコースの持つ経済価値との間にかい離が生じている事に着目する必要があり、不動産鑑定評価での正常な土地価格とは別個の増分価値を認めざるをえない。そして、鑑定評価との整合性を図りつつこの増分価値の認定をいかにするかが、ゴルフ場補償の最も重要なポイントである事を記述し、ゴルフ場補償の事例紹介とさせて頂く。